Les différents prêts aidés pour financer son logement en 2025

Au-delà du crédit immobilier classique, plusieurs prêts aidés peuvent alléger le coût de votre achat. Encadrés ou soutenus par l’État, les collectivités ou les employeurs, ils visent surtout à faciliter l’accession à la propriété de la résidence principale. Voici les principaux dispositifs, leurs conditions dans leur version en vigueur fin 2026 et la manière de les combiner.

Qu’est-ce qu’un prêt aidé ?

Un prêt aidé est un financement dont les conditions sont plus favorables que celles du marché : taux nul ou plafonné, frais réduits, garantie facilitée. En contrepartie, il est réservé à certains emprunteurs ou à certains logements et son montant est limité.

Les prêts aidés ne financent donc presque jamais seuls un achat. Ils viennent compléter un prêt immobilier principal, dont ils réduisent le montant ou le coût. Leur intérêt se mesure toujours à l’échelle du plan de financement complet.

Les prêts aidés concernent avant tout la résidence principale : un investissement locatif ou une résidence secondaire n’y ouvre en principe pas droit. Beaucoup de prêts aidés sont aussi réservés aux primo-accédants ou soumis à des plafonds de ressources, qui varient selon la zone géographique et la composition du foyer. Mieux vaut donc vérifier votre éligibilité avant même de chercher un logement.

Le prêt à taux zéro (PTZ), premier des prêts aidés

Le PTZ est un prêt sans intérêts, accordé par les banques ayant signé une convention avec l’État. Il est réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années, sous conditions de ressources.

Depuis la réforme du 1er avril 2025, il est ouvert à tout le logement neuf, maisons comprises, sur l’ensemble du territoire. Dans l’ancien, il finance l’achat d’un logement avec travaux dans les zones B2 et C. Le dispositif est prolongé jusqu’à fin 2027.

Le montant dépend de la zone, du coût de l’opération, de la taille du foyer et de vos revenus. Selon votre tranche de revenus, le remboursement peut démarrer après une période de différé. Les plafonds exacts sont publiés sur service-public.fr. Pour aller plus loin, lisez notre article sur le prêt à taux zéro.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Le PAS est un prêt immobilier distribué par les banques conventionnées, réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Il peut financer l’achat de la résidence principale, dans le neuf ou l’ancien, ainsi que certains travaux.

Ses atouts : un taux plafonné par la réglementation, des frais de dossier limités et une garantie de l’État accordée à la banque via le Fonds de garantie de l’accession sociale (FGAS), ce qui facilite l’accord pour des profils modestes.

Une précision importante : on lit encore que le PAS ouvre droit aux APL. Ce n’est plus le cas pour les prêts signés aujourd’hui en métropole, l’aide personnalisée au logement ayant été supprimée pour les nouveaux prêts d’accession.

Le prêt conventionné

Le prêt conventionné fonctionne comme le PAS, mais sans condition de ressources. Il finance l’achat, la construction ou certains travaux de la résidence principale, et son taux ne peut pas dépasser un plafond réglementaire.

Comme pour le PAS, il ne permet plus d’obtenir l’APL sur un prêt nouveau en métropole. Son intérêt tient donc surtout au taux plafonné, à comparer avec les offres classiques du moment, et à sa compatibilité avec le PTZ. C’est l’un des rares prêts aidés à l’achat accessibles quel que soit votre niveau de revenus.

Le prêt Action Logement

Héritier de l’ancien « 1 % logement », le prêt accession d’Action Logement est destiné aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole qui cotisent à cet organisme. Il complète le prêt principal pour l’achat ou la construction de la résidence principale, à un taux inférieur à ceux du marché. Parmi les prêts aidés, c’est le seul qui dépend de votre statut de salarié et de votre employeur.

Son montant est plafonné et ses conditions (zone, revenus, primo-accession, type de logement) évoluent régulièrement. Renseignez-vous auprès de votre employeur ou d’Action Logement sur le barème en vigueur au moment de votre projet.

Épargne logement, éco-PTZ et aides locales

D’autres prêts aidés, moins connus, méritent d’être examinés selon votre situation et la nature de votre projet.

Le prêt d’épargne logement

Si vous détenez un plan ou un compte épargne logement (PEL ou CEL), vous pouvez obtenir un prêt dont le taux est fixé dès l’ouverture de l’épargne. Son intérêt dépend de la date d’ouverture et des taux du marché au moment de l’achat.

L’éco-prêt à taux zéro

L’éco-PTZ finance, sans intérêts, des travaux de rénovation énergétique dans un logement ancien. Il peut accompagner un achat avec travaux et se cumuler avec le PTZ, sous conditions.

Les prêts des collectivités

Certaines régions, départements ou communes proposent des prêts à taux réduit ou des aides à l’accession. Ces dispositifs locaux varient d’un territoire à l’autre : l’ANIL et ses agences départementales (ADIL) peuvent vous orienter gratuitement.

Tableau récapitulatif des prêts aidés

Dispositif	Conditions de ressources	Ce qu’il finance	Principal atout
PTZ	Oui	Neuf partout ; ancien avec travaux en zones B2 et C	Aucun intérêt
PAS	Oui	Résidence principale, neuf ou ancien	Taux plafonné, garantie FGAS
Prêt conventionné	Non	Résidence principale, neuf ou ancien	Taux plafonné
Prêt Action Logement	Selon barème	Résidence principale des salariés concernés	Taux réduit
Éco-PTZ	Non	Travaux de rénovation énergétique	Aucun intérêt

Comment combiner les prêts aidés avec votre crédit

La plupart des prêts aidés se cumulent entre eux et avec un prêt bancaire classique. Un même projet peut ainsi associer un PTZ, un prêt Action Logement et un prêt principal. Quelques règles guident ce montage :

• Toutes les mensualités comptent : les recommandations du HCSF limitent le taux d’effort à 35 % des revenus, assurance comprise, sur une durée de 25 ans maximum (27 ans en cas de différé pour le neuf ou des travaux importants).
• Le lissage : la banque peut ajuster les échéances du prêt principal pour que la mensualité totale reste stable pendant et après un différé.
• Le calendrier : chaque prêt aidé a ses propres justificatifs et délais, à anticiper avant la signature du compromis.
• L’assurance : elle couvre l’ensemble des prêts et pèse sur le coût global.

Enfin, toutes les banques ne distribuent pas les prêts aidés avec la même facilité : certaines sont plus habituées au PTZ ou au PAS que d’autres. C’est une raison de plus pour comparer les propositions.

Les prêts aidés restent des crédits : ils engagent et doivent être remboursés. Un dispositif avantageux sur le papier n’a d’intérêt que s’il s’intègre dans un plan de financement soutenable.

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