Le prêt relais : une solution pour acheter avant de vendre
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Vous avez trouvé le logement idéal, mais votre bien actuel n’est pas encore vendu ? Le prêt relais permet de financer votre nouvel achat sans attendre la vente de l’ancien. Ce crédit de courte durée rend de grands services, à condition d’en maîtriser le fonctionnement, le coût et les risques. Voici ce qu’il faut savoir avant de vous engager.
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Le prêt relais est un crédit immobilier temporaire accordé à un propriétaire qui vend un bien pour en acheter un autre. La banque vous avance une partie du prix de vente attendu. Vous pouvez ainsi signer l’acte d’achat de votre nouveau logement avant d’avoir encaissé le produit de la vente.
Sa durée est courte : le plus souvent 12 mois, parfois jusqu’à 24 mois. Il se rembourse en une seule fois, lorsque la vente de votre ancien bien est conclue. Pendant cette période, vous ne réglez en général que les intérêts, voire rien du tout selon la formule retenue.
À qui s’adresse-t-il ?
Le prêt relais concerne les propriétaires qui vendent un bien, le plus souvent leur résidence principale, pour en acheter un autre. Il est particulièrement utile dans ces situations :
- une famille qui s’agrandit et a besoin d’un logement plus spacieux ;
- une mutation professionnelle qui impose de déménager rapidement ;
- des retraités qui souhaitent acheter plus petit ou se rapprocher de leurs proches ;
- un ménage qui veut éviter une location temporaire et un double déménagement.
Quel montant pour votre prêt relais ?
Le montant d’un prêt relais se calcule à partir de la valeur estimée du bien à vendre. Les banques financent le plus souvent entre 50 et 80 % de cette valeur. Le pourcentage retenu dépend de plusieurs éléments :
- la fiabilité de l’estimation : un avis de valeur d’agence ou de notaire rassure, et un compromis de vente déjà signé permet souvent d’obtenir une quotité plus élevée ;
- le marché local : un bien situé dans un secteur recherché se revendra plus facilement ;
- votre profil : revenus, épargne, autres crédits en cours.
Si le crédit qui a financé votre bien actuel n’est pas entièrement remboursé, le capital restant dû est déduit du montant du relais. La banque solde d’abord ce prêt, puis vous avance la différence.
Un exemple chiffré
Prenons un cas purement illustratif. Votre maison est estimée à 250 000 € et il vous reste 50 000 € à rembourser. Si la banque retient 70 % de la valeur, votre prêt relais pourra atteindre 125 000 €.
| Étape du calcul | Montant |
|---|---|
| Valeur estimée du bien à vendre | 250 000 € |
| Quotité retenue par la banque (exemple : 70 %) | 175 000 € |
| Capital restant dû sur l’ancien prêt | − 50 000 € |
| Montant disponible en prêt relais | 125 000 € |
Les différentes formules de prêt relais
Le prêt relais sec
Il suffit à financer seul le nouvel achat, ce qui arrive surtout lorsque vous achetez moins cher que vous ne vendez. Vous n’avez aucun crédit long terme à côté : à la vente, vous remboursez le relais et le solde du prix vous revient.
Le prêt relais adossé
C’est la formule la plus courante. Le prêt relais est associé à un crédit immobilier amortissable classique qui couvre le reste du prix. Pour un achat à 300 000 € hors frais, un relais de 125 000 € peut ainsi être complété par un prêt de 175 000 €, ou moins si vous disposez d’un apport. Les échéances de ce second prêt démarrent en général tout de suite.
Le financement achat-revente
Certaines banques proposent un montage global qui reprend le crédit en cours sur l’ancien logement, le relais et le nouveau prêt, avec une seule mensualité. Cette solution soulage le budget lorsque le bien à vendre est encore lourdement financé.
Coût et remboursement du prêt relais
Le taux d’un prêt relais est souvent un peu supérieur à celui d’un crédit immobilier classique, car sa durée est courte et le risque pour la banque dépend de la vente. À ce taux s’ajoutent l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Deux modes de paiement des intérêts coexistent :
- la franchise partielle : vous payez chaque mois les intérêts et l’assurance, puis le capital est remboursé à la vente ;
- la franchise totale : vous ne payez rien pendant la durée du relais, mais les intérêts s’accumulent et sont réglés à la vente, ce qui alourdit le coût final.
Le jour de la vente, le notaire reverse à la banque les sommes qui lui sont dues. Si vous vendez avant l’échéance, vous remboursez par anticipation : vérifiez dans l’offre de prêt les conditions prévues dans ce cas.
Les charges du relais et du prêt adossé sont examinées par la banque pour mesurer votre taux d’endettement. Les recommandations du HCSF fixent ce taux d’effort à 35 % maximum, assurance comprise, avec une marge de dérogation laissée aux établissements.
Avantages et risques du prêt relais
Les avantages
- Vous achetez sans attendre et ne laissez pas passer le bien qui vous correspond.
- Vous ne déménagez qu’une fois, sans location intermédiaire.
- Vous vendez sans précipitation, ce qui vous laisse le temps de négocier un bon prix.
Les risques
- Une vente plus longue que prévu : vous supportez plus longtemps les intérêts du relais, en plus des échéances du prêt adossé.
- Un prix inférieur à l’estimation : il manquera une somme à rembourser, à couvrir avec votre épargne ou un nouveau financement.
- Une échéance atteinte sans vente : la banque peut accepter une prolongation, mais elle n’y est pas obligée. Vous devrez alors parfois baisser nettement votre prix.
Un prêt relais reste un crédit : il vous engage et doit être remboursé, même si la vente se passe moins bien que prévu. Mesurez votre marge de sécurité avant de signer.
Nos conseils pour réussir votre prêt relais
- Faites estimer votre bien par plusieurs professionnels et retenez une valeur prudente plutôt que la plus flatteuse.
- Mettez en vente le plus tôt possible, idéalement avant de signer l’achat : un compromis déjà signé rassure la banque et réduit votre risque.
- Testez un scénario défavorable : que se passe-t-il si vous vendez 10 % moins cher, ou six mois plus tard ?
- Comparez les offres dans le détail : taux, type de franchise, frais, durée, conditions de prolongation et assurance emprunteur, que vous pouvez choisir librement grâce à la loi Lemoine.
- Protégez votre achat avec une condition suspensive d’obtention de prêt dans le compromis.
Les règles générales du crédit immobilier, comme le délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre, sont rappelées sur service-public.fr. Pour situer ce financement parmi les autres solutions, consultez aussi notre article sur les différents prêts immobiliers.
Faites étudier votre prêt relais par un courtier Accord-credit.fr
Un prêt relais bien calibré est la clé d’un achat-revente serein. Votre courtier Accord-credit.fr analyse votre situation, évalue avec vous un montant réaliste, choisit la formule la plus adaptée et présente votre dossier aux banques pour obtenir des conditions cohérentes avec votre projet.
Il vous aide aussi à prévoir le plan B si la vente tarde. Demandez votre étude gratuite et sans engagement : un conseiller vous recontacte pour faire le point sur votre projet.
