Les différents prêts immobiliers

Les prêts immobiliers ne se ressemblent pas tous : prêt amortissable, prêt à taux zéro, prêt relais, prêt in fine ou prêts réglementés répondent chacun à une situation précise. Bien les connaître vous permet de construire un plan de financement adapté à votre budget et à votre projet. Voici un guide clair, exemples à l'appui, pour vous aider à faire le bon choix.

Pourquoi il existe plusieurs types de prêts immobiliers

Un achat immobilier peut prendre des formes très différentes : première acquisition, achat d'une résidence principale après la vente d'un autre bien, investissement locatif, construction ou travaux. Les banques ont donc développé plusieurs prêts immobiliers, avec des modes de remboursement et des conditions d'accès distincts.

Quel que soit le prêt choisi, certaines règles s'appliquent à tous. Depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), devenues contraignantes, les banques doivent respecter :

• un taux d'effort de 35 % maximum de vos revenus, assurance emprunteur comprise ;
• une durée de 25 ans maximum, portée à 27 ans en cas de différé pour un logement neuf ou des travaux importants ;
• une petite marge de dérogation, que chaque établissement réserve en priorité aux résidences principales.

Ces limites valent pour l'ensemble de vos prêts immobiliers et de vos autres crédits en cours. C'est pourquoi le choix du type de prêt se fait toujours en tenant compte de votre situation globale.

Le prêt amortissable, base de la plupart des financements

Parmi les prêts immobiliers, le prêt amortissable est le plus répandu. Chaque mensualité rembourse à la fois des intérêts et une part du capital. Au début, la part d'intérêts est importante ; elle diminue ensuite au fil des années, tandis que la part de capital augmente.

La grande majorité de ces prêts immobiliers sont accordés à taux fixe : la mensualité hors assurance reste identique jusqu'à la dernière échéance, ce qui facilite la gestion de votre budget. Il existe aussi des formules à taux variable ou capé, moins courantes ; nous les détaillons dans notre article Taux fixe ou taux variable : quelle formule est la plus avantageuse ?

Exemple : un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3 % représente une mensualité d'environ 1 109 € hors assurance, pour un coût total des intérêts d'environ 66 200 €. Ces chiffres sont indicatifs : votre taux dépend de votre profil et du marché au moment de la demande.

Certains contrats offrent en plus des options utiles : modulation des mensualités à la hausse ou à la baisse, report d'échéances, ou remboursement anticipé sans pénalités dans certains cas. Ces clauses se négocient avant la signature.

Les prêts immobiliers aidés : PTZ, Action Logement, PAS

Les prêts immobiliers aidés complètent un prêt principal. Ils ne financent jamais seuls l'opération, mais ils réduisent le montant emprunté à taux normal et donc le coût global du projet.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêts réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, pour l'achat de leur résidence principale. Depuis la réforme du 1er avril 2025, il est ouvert à tout le logement neuf, maisons comprises, sur l'ensemble du territoire, et à l'ancien avec travaux en zones B2 et C. Le dispositif est prolongé jusqu'à fin 2027.

Son montant dépend de la zone, de la taille du foyer, de vos revenus et du type de logement, selon les barèmes en vigueur. Pour le détail, consultez notre article sur le prêt à taux zéro.

Le prêt Action Logement

Il s'adresse, sous conditions, aux salariés des entreprises du secteur privé cotisant à Action Logement. Son taux est avantageux et il peut compléter le prêt principal pour l'achat ou la construction d'une résidence principale.

Le prêt d'accession sociale (PAS) et le prêt conventionné

Ces prêts immobiliers réglementés sont distribués par les banques ayant signé une convention avec l'État. Le PAS est soumis à des plafonds de ressources, le prêt conventionné non. Leurs taux et frais sont encadrés. Attention à une idée reçue : pour les nouveaux prêts, l'APL accession a été supprimée en métropole ; ces prêts ne donnent donc plus droit, en règle générale, à une aide au logement.

Il existe enfin le prêt d'épargne logement, adossé à un PEL ou à un CEL, dont les conditions dépendent de la date d'ouverture du plan.

Le prêt relais pour acheter avant de vendre

Parmi les prêts immobiliers de transition, le prêt relais s'adresse aux propriétaires qui achètent un nouveau logement avant d'avoir vendu l'ancien. La banque avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre, le plus souvent entre 50 et 80 %, pour une durée courante de 12 à 24 mois.

Pendant cette période, vous ne payez en général que les intérêts, parfois même aucune mensualité si ceux-ci sont reportés. À la vente, le prix encaissé rembourse le prêt relais en une seule fois.

Exemple : votre maison est estimée à 200 000 € et vous achetez un appartement à 250 000 €. Avec un prêt relais à 70 % de l'estimation, la banque vous avance 140 000 € ; le solde est financé par votre apport et un prêt amortissable.

Le principal risque est une vente plus longue ou à un prix inférieur à l'estimation. Une évaluation réaliste du bien, idéalement par plusieurs professionnels, est donc indispensable.

Le prêt in fine, une formule réservée aux investisseurs

Avec un prêt in fine, vous ne remboursez chaque mois que les intérêts ; le capital est remboursé en une seule fois à l'échéance. La banque exige presque toujours une garantie, souvent un nantissement d'assurance-vie ou d'un placement.

Exemple : pour 150 000 € empruntés sur 15 ans à 3 %, vous versez environ 375 € d'intérêts par mois, puis 150 000 € au terme. Le coût total des intérêts, environ 67 500 €, est nettement plus élevé qu'avec un prêt amortissable de même durée, qui coûterait environ 36 500 €.

Moins utilisée que les autres prêts immobiliers, cette formule intéresse surtout les investisseurs disposant d'une épargne importante, pour des raisons patrimoniales ou fiscales qui doivent être étudiées au cas par cas.

Tableau comparatif des principaux prêts immobiliers

Type de prêt	Pour qui ?	Remboursement	Point de vigilance
Prêt amortissable	Tous les acquéreurs	Capital et intérêts chaque mois	Respect des 35 % et des 25 ans
PTZ	Primo-accédants sous conditions de ressources	Sans intérêts, différé possible selon les revenus	Toujours en complément d'un autre prêt
Prêt Action Logement	Salariés du privé éligibles	Taux réduit	Montant limité, conditions d'accès
PAS et prêt conventionné	Résidence principale	Taux et frais encadrés	Banques conventionnées uniquement
Prêt relais	Propriétaires qui revendent	En une fois à la vente	Délai et prix de vente
Prêt in fine	Investisseurs avec épargne	Intérêts seuls, capital au terme	Coût total plus élevé

Comment combiner plusieurs prêts immobiliers

Dans la pratique, un plan de financement associe souvent plusieurs prêts immobiliers. Un primo-accédant peut par exemple réunir un prêt amortissable, un PTZ et un prêt Action Logement. Un propriétaire qui déménage combinera plutôt un prêt relais et un prêt amortissable.

L'enjeu est de lisser les mensualités : les échéances des différents prêts sont ajustées pour que le total reste stable et compatible avec votre taux d'effort. Le calcul tient aussi compte de l'assurance emprunteur, qui pèse sur le coût total et que vous pouvez changer à tout moment grâce à la loi Lemoine.

Avant de souscrire vos prêts immobiliers, retenez ces réflexes :

• comparer le coût total de chaque montage, et pas seulement le taux ;
• vérifier les conditions de remboursement anticipé et de modulation ;
• garder une épargne de précaution après l'achat ;
• vous informer auprès de sources officielles comme l'ANIL.

Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de signer.

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Choisir parmi les différents prêts immobiliers et les assembler correctement demande une vision d'ensemble de votre situation. Un courtier Accord-credit.fr analyse vos revenus, vos charges et votre projet, identifie les prêts auxquels vous pouvez prétendre et présente votre dossier aux banques.

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