L’Italie, l’Espagne, le Portugal, la Grèce… les pays où le soleil règne en maître attirent les investisseurs français de plus de 60 ans, soucieux de prendre leur retraite dans un cadre de vie agréable. Les capitales européennes sont également plébiscitées pour un achat en résidence secondaire : à budget égal, à Berlin ou Vienne, un acheteur français peut devenir l’heureux propriétaire d’un appartement deux fois plus grand qu’à Paris. Un large engouement qu’il faut cependant maîtriser et correctement orchestrer pour éviter toutes déconvenues.

Quel est le cadre immobilier du pays de destination ?

Le droit applicable au contrat de vente est celui du pays d’achat. Tout comme les règles civiles relatives à la propriété, au partage, à la fiscalité… À noter que si l’achat immobilier est destiné à la location, les dispositions liées à la perception du loyer dépendent directement de la convention passée entre le pays en question et la France.

Par conséquent, il est impératif de bien se renseigner avant tout achat. Par exemple, en Thaïlande, les étrangers ne peuvent acheter que la maison. La propriété du sol étant réservée exclusivement aux ressortissants du pays.

À noter que certains pays réclament une autorisation et/ou le paiement d’une taxe, suite à un achat sur leur territoire. Il faut également collecter des renseignements sur les procédures liées à la revente du bien en question : les procédures de rapatriement du capital, du transfert des devises…

Dans quel pays est-il préférable d’emprunter ?

Pour le financement de cet achat à l’étranger, il est tout à fait possible de passer par une banque étrangère. Il s’agit alors de bien se renseigner sur la réglementation autour du crédit. Par exemple, certains organismes étrangers n’accepteront pas de vous financer, si vos revenus sont perçus en France ; d’autres ne permettront pas le remboursement anticipé avant 10 ans d’emprunt, etc.

L’intérêt de privilégier une banque française, pour ce genre d’opérations, est de bénéficier de la Scrivener sur la protection des emprunteurs. Sans compter que ses exigences en matière d’apport personnel sont souvent nettement moins importantes que celles des banques étrangères (30 %).

Si la protection des emprunteurs est meilleure en France, l’octroi d’un prêt, pour acheter un bien immobilier à l’étranger, n’est pas chose aisée. Les organismes français ayant besoin impérativement d’une garantie solide. Dès lors, peu de banques acceptent de financer ce genre d’opérations…

Quelles garanties peuvent-elles demander ?

Comme les banques françaises n’accepteront pas de construire un prêt sur la base d’une hypothèque sur un bien à l’étranger, il faut nécessairement pouvoir leur présenter des garanties sur le sol français, pour espérer obtenir une offre de prêt :

– Une hypothèque sur un bien en France. À noter que s’il fait déjà l’objet d’une inscription hypothécaire, il est possible de prendre une hypothèque de second rang, sous certaines conditions.

– Un nantissement. La mise en garantie d’un contrat de placement peut également apporter la sécurité recherchée par les banques françaises.

Si les sociétés de caution peuvent prêter main-forte aux investisseurs d’un bien sur le sol français, la plupart d’entre elles n’accepteront pas de financer un bien à l’étranger et le Crédit Logement, en aucun cas. Par contre, une caution personnelle émanant d’un membre de la famille peut venir compléter une garantie.

Si l’achat d’un bien immobilier à l’étranger peut présenter bien des attraits, il est absolument nécessaire de recourir à un professionnel, pour bien encadrer cette opération. Le courtier pourra interroger ses partenaires banques simultanément. Il saura quelle banque sera la plus susceptible d’accepter le dossier. Il pourra vous accompagner en vous apportant les réponses aux questions du notaire, mais aussi vous éclairer sur les réglementations associées à cet achat.